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不動産売却を自己破産前にするメリットとは？ローン残債があるケースも解説
2024-01-30
- この記事のハイライト
- ●自己破産後に不動産売却をする場合、不動産の処分権は破産管財人に移管する
- ●自己破産前に不動産売却すると、破産申し立てに必要な費用などを確保できる
- ●不動産の売却時に住宅ローンが残っている場合は、任意売却を検討する
住宅ローンの滞納などを理由に、自己破産をよぎなくされるケースがあります。
その際、所有している不動産を売却して、少しでも負債を軽減したいと考える方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、自己破産を検討されている方に向けて、不動産の売却に適したタイミングや、破産申し立て前に不動産売却をするメリット、住宅ローンが残っている場合の売却方法を解説します。
岡山県岡山市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
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不動産売却は自己破産の前後どちらのタイミングですべき？
自己破産に伴って不動産を売却する場合、売却するタイミングによって手続きの流れが異なります。
自己破産後に不動産を売却する場合
自己破産後のタイミングで不動産売却をする場合、2つのパターンに分類されます。
1：破産管財人が不動産売却をする
破産手続き開始決定がされた時点で不動産のような高額の財産を所有していると、「管財事件」として手続きが進められます。
管財事件になると、破産者はご自身で不動産を売却することができません。
不動産の処分権は、裁判所から選任した「破産管財人」に移されます。
破産管財人は、破産者の不動産などの財産を可能な限り高く売却し、債権者への負債の返済にあてられるよう管理する存在です。
管財事件で不動産を売却するためには、破産者は裁判所に「予納金」を納めなくてはなりません。
予納金は裁判所や負債の金額によって異なりますが、「負債が5,000万円未満の場合であれば予納金70万円程度」が目安になります。
2：自分で不動産売却をする
破産手続き開始決定がされたタイミングで不動産を所有していても、管財事件に該当しない場合があります。
所有している不動産が、「オーバーローン」の状態になっているケースです。
オーバーローンとは、不動産売却で得られるであろう金額よりも、ローンの残債が上回っている状態をいいます。
オーバーローンの不動産はプラスの財産にあたらないため、所有していても破産管財人が選任されることはありません。
ただし、オーバーローンの状態で抵当権を抹消して任意売却をする場合は、債権者である金融機関に合意を得る必要があります。
自己破産前に不動産を売却する場合
自己破産をする前のタイミングで不動産売却をする場合、基本的には一般的な不動産売却と同じように進めることができます。
自己破産後の売却で破産管財人が選任されると数十万円単位の予納金が発生しますが、破産前のタイミングであれば管財事件になる前に売却が可能です。
ただし、自己破産前のタイミングで不動産を売却すると、「財産隠し」の罪に問われてしまうケースがあります。
財産隠しと判断されると、自己破産をしても負債が免除されなくなってしまうので注意しましょう。
財産隠しではないことを証明するためには、「破産管財人が不動産を処分した場合と同等程度の配当原資が用意されていること」「破産管財人が不動産を処分した場合の金額を証明できる不動産鑑定書や査定書などを用意すること」が必要です。
なお、自己破産前の不動産売却で得たお金は、破産申し立てにかかる費用、弁護士への報酬、自己破産後の生活費などにあてなければならないという決まりがあります。
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自己破産の前に不動産を売却するメリットとは
自己破産のタイミングで不動産売却をするのであれば、自己破産前の売却がおすすめです。
ただし、「財産隠し」に該当してしまわないよう注意しましょう。
ここでは、自己破産前に不動産を売却するメリットについて解説します。
メリット1：不動産を高く売却できる可能性がある
自己破産前であれば、競売以外の方法で不動産を売却することが可能です。
一般的な仲介による売却や任意売却であれば、市場の相場に近い価格での売却を目指せます。
競売では市場の相場よりも価格が大きく下がってしまうことを考えると、大きなメリットだといえるでしょう。
メリット2：不動産売却にかかる費用を捻出できる
不動産の売却には、いろいろな費用がかかります。
不動産会社に支払う仲介手数料をはじめ、印紙税・登録免許税といった税金関係、住宅ローンの一括返済手数料などです。
自己破産の前に不動産を売却すれば、こういった売却にかかる費用を不動産の売却価格から捻出することができます。
メリット3：破産後の生活再建資金を用意できる
自己破産をするとあらゆる財産が差し押さえられますが、生活再建に必要とされる最低限の動産を手元に残すことが認められています。
金銭で必要性経費として認められているのは、99万円までです。
自己破産前に不動産を売却すれば、この99万円を用意してから自己破産することができます。
メリット4：破産申し立ての費用を確保できる
自己破産の申し立てには、申し立て手続きにかかる費用だけでなく、手続きを依頼する弁護士への報酬も支払わなくてはなりません。
自己破産の前に不動産売却をすれば、破産申し立てのための費用を不動産の売却価格から用意することができます。
メリット5：予納金を納めなくても良い
自己破産後の不動産売却では、裁判所に予納金を納める必要があります。
数十万円単位の予納金がかからない点は、自己破産前に不動産を売却する大きなメリットの1つです。
予納金がかからない分、債権者への返還にあてられる金額を多く確保できます。
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ローン残債の有無によって違う！自己破産前に不動産を売却する方法とは
自己破産前の不動産売却にはメリットが多いですが、住宅ローン残債の有無によって売却方法が異なるため注意が必要です。
ここでは、住宅ローンを完済しているケースと返済が終わっていないケース、それぞれについて解説します。
住宅ローンを完済しているケース
すでに住宅ローンの返済が終わっている場合、もしくは不動産を売却したお金で住宅ローンを完済できる場合は、通常の不動産売却と同じ条件で売却を進めます。
仲介の場合の売却の流れは下記のとおりです。
- 不動産会社に査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 売却活動をおこなう
- 買主と条件交渉のうえ売買契約を結ぶ
- 決済・引き渡し
自己破産のための特別な手続きなどは必要なく、一般的な仲介による市場の相場価格と同等の売却価格が期待できます。
ただし、自己破産を控えている場合、売却で得たお金は用途が限られているため注意しましょう。
住宅ローンの返済が終わっていないケース
不動産を売却する時点で住宅ローンが残っており、不動産を売却してもローンを完済できない場合は、「任意売却」を選択することになります。
任意売却とは、住宅ローンが残っている状態で抵当権を外し、不動産を売却する方法です。
通常、抵当権は住宅ローンを完済してからでなければ抹消できません。
抵当権は、住宅ローンの返済が滞った場合に、債権者が不動産を競売にかけて債権の回収にあてるための権利だからです。
しかし、競売では売却価格が安くなってしまうため、債権者としても少しでも多く債権を回収するために任意売却に応じる場合があります。
任意売却では、市場価格に近い条件での売却が可能です。
ただし、あくまでも債権者の同意がなければ任意売却ができない点は理解しておきましょう。
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まとめ
自己破産の前に不動産を売却すると、主に費用の面で多くのメリットがあります。
不動産売却や自己破産にはいろいろな費用がかかりますが、それらのお金を不動産の売却価格から確保できるからです。
とはいえ、不動産を売却したお金の用途には制限があり、ルールに反した使い方をすると罰則を受ける可能性があるので注意しましょう。
岡山市の不動産売却なら有限会社ディライトへ。
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