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空き家を放置すると生じるデメリットと売却方法について解説
2023-09-26
- この記事のハイライト
- ●空き家を放置すると多くのデメリットが生じる
- ●空き家でも所有者には毎年固定資産税と都市計画税が課される
- ●空き家を売却する際は立地条件や物件の状態などを考慮して状況に適した販売方法を選択する
空き家は所有しているだけでコストがかかるうえに、空き家が原因で近隣に被害を与えると、損害賠償を求められる恐れがあります。
そのため、将来利用する予定がない空き家は、リスクを抱え続けるより早めに売却して現金化するのがおすすめです。
そこで今回は、空き家を放置すると生じるデメリットや所有者に課される税金、空き家の売却方法について解説します。
岡山県岡山市で空き家を所有している方は、ぜひ参考にしてみてください。
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空き家を放置すると生じるデメリット
現在だれも住んでおらず、今後利用する予定もない空き家を放置すると、さまざまなデメリットが生じます。
場合によっては空き家が原因で大きなトラブルが起こる可能性があるため、早めに売却などの対策をすることが大切です。
では空き家を放置すると、具体的にどのようなデメリットが生じるのでしょうか。
主なデメリットとして、以下の4つが挙げられます。
- 倒壊する恐れがある
- 犯罪に利用される恐れがある
- 近隣トラブルの原因になる
- 税金が課される
それぞれの内容について、順番に解説します。
倒壊する恐れがある
建物は人が出入りしなくなると、急速に老朽化が進みます。
たとえば窓やドアをすべて締め切った状態で長期間放置すると、室内に湿気がこもり、カビやシロアリが発生する場合があります。
カビやシロアリは建物の構造上重要な部分に深刻なダメージを与え、地震が起きた際に倒壊する恐れがあるため危険です。
犯罪に利用される恐れがある
だれも住んでいない空き家でも、火災が発生する可能性があります。
その原因として挙げられるのは、放火やタバコのポイ捨て、漏電などです。
とくに周辺にゴミなどが放置された空き家は、放火犯の絶好のターゲットになるでしょう。
また犯罪者が拠点にしたり、不法投棄の現場になったりと、犯罪に利用される恐れもあります。
近隣トラブルの原因になる
空き家の所有者には、定期的に管理をおこなう義務があります。
家のなかの管理方法としては換気や清掃、通水などが挙げられますが、くわえて庭の手入れや庭木の選定などもおこなう必要があります。
しかし、放置された空き家のなかには、庭に雑草が生い茂り、庭木が隣家の敷地や道路にまで伸びているケースも少なくありません。
そのような状態で放置しておくと、害獣の住処になって悪臭を放ったり、庭木が通行の妨げになったりと、地域に悪影響を及ぼします。
放置された空き家をめぐって、近隣住民とトラブルになるケースも少なくないのです。
税金が課される
空き家といえども、不動産の所有者には税金が課されます。
将来住む予定がある場合は、維持し続けるために税金を支払うのも仕方ありませんが、利用するつもりがない場合は、無駄な出費が続くことになります。
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空き家を放置すると税金が高額になる可能性もある！
だれも住んでいない空き家であっても、所有者には税金が課されることを先述しました。
空き家を放置すると、状況によっては税金が高額になる場合があることも、しっかり理解しておくことが大切です。
そこで次に、空き家の所有者にかかる税金や、多額の税金が課される「特定空家」について解説します。
空き家にかかる税金の種類
不動産の所有者には、毎年「固定資産税」と「都市計画税」が課されます。
固定資産税とは、毎年1月1日時点に土地や建物といった固定資産を所有している方に課される税金で、その固定資産が所在する市町村に納める地方税です。
固定資産税の税額は、各自治体が決定した固定資産評価額をもとに、以下のように計算されます。
固定資産税額＝固定資産評価額×1.4％
都市計画税とは、毎年1月1日時点に、市街化区域内に土地や建物を所有している方に対して課される地方税です。
都市計画税の税額は、各自治体が決定した固定資産評価額をもとに、以下のように計算されます。
都市計画税額＝固定資産評価額×0.3％
都市計画税は、固定資産税とあわせて納付することになっています。
住宅用地の特例について
固定資産税や都市計画税は、土地と建物それぞれに課されます。
ただし、住宅が建っている土地（住宅用地）については、「住宅用地の特例」によって税金の軽減措置が設けられています。
軽減措置の適用率は、以下のとおりです。
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）
- 固定資産税…1/6
- 都市計画税…1/3
たとえば、小規模住宅用地の固定資産税を計算する場合は、「固定資産税額＝固定資産評価額×1/6×1.4％」となります。
つまり固定資産税が1/6に軽減されるのです。
一般住宅用地（200㎡を超える部分）
- 固定資産税…1/3
- 都市計画税…2/3
この場合も同様に、適用率を乗じて税金が計算されるため、税金の負担が軽減されます。
特定空家は対象外となる
空き家の管理がおこなわれておらず、衛生上・保安上放置すべきではないと自治体が判断した空き家は「特定空家」に指定される場合があります。
特定空家に指定されると、先述した軽減措置の対象から外されます。
つまり、特定空家に指定される前と比べて、税金が跳ね上がるということです。
さらに最終的には行政代執行により、強制的に空き家を解体され、その費用は所有者に請求されます。
したがって、特定空家に指定された場合、所有者にとって大きな負担となってしまうのです。
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空き家は放置せずに売却するのがおすすめ！
空き家を所有する限り、税金の納付や定期的な空き家の管理を続けなければなりません。
そのあいだも、空き家は劣化が進み、倒壊や火災のリスクを抱え続けることになります。
したがって、空き家を利用するつもりがない、管理する負担が大きいという方は、売却して現金化することを検討しましょう。
空き家を売却する際には、「古家付き土地として売却する」もしくは「更地にする」の2つの方法があります。
古家付き土地として売却する
古家付き土地とは、築年数が古く資産価値がほとんどない建物が建っている土地のことです。
中古住宅としてではなく、「土地」をメインに売り出します。
この場合、売却前にリフォームや解体費用などをかけずに済む点が大きなメリットです。
また住宅用地の軽減措置が適用されるため、税金を抑えたまま売却活動ができます。
さらに土地がメインであるため、契約不適合責任が免責になるのが一般的です。
ただしデメリットとして、買主がリフォームや解体をする際にコストがかかるため、値下げを求められることが多く、売却価格は安くなる傾向にあります。
更地にする
空き家を解体して更地にしてから売却する方法です。
更地にすることで倒壊や火災の心配がなくなることと、新築用の土地を探している方の需要が高いため売却しやすい点がメリットです。
ただしデメリットとして、空き家を解体するためには費用がかかります。
また解体すると住宅用地の軽減措置が受けられなくなり、税金が跳ね上がります。
税金の負担が大きいため、売却期間が長引きそうな場合は注意が必要です。
このように、2つの売却方法にはそれぞれメリット・デメリットがあります。
どちらを選択するかは、立地条件や需要の高さ、空き家の状態など、さまざまなことを考慮して慎重に判断することが大切です。
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まとめ
空き家は放置すると倒壊や火災、近隣トラブルなど、さまざまなデメリットが生じます。
また空き家といえども所有者には固定資産税や都市計画税が課されるため、納税の負担も続きます。
したがって、空き家を将来利用するつもりがない方は、早めに売却して現金化することをご検討されてはいかがでしょうか。
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