不動産売却時に結ぶ媒介契約の種類と選択する際の注意点について解説

2023-08-29

この記事のハイライト: ●不動産会社の仲介を利用して売却する場合は媒介契約を結ぶ必要がある; ●3つの媒介契約のメリット・デメリットを把握し状況に合わせて選択することが大切; ●一般媒介契約では内見のバッティングや広告内容の相違に注意が必要

不動産会社の仲介を利用して不動産を売却する際には、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。
媒介契約には3つの種類があり、売却の結果にも影響する大切なポイントであるため、しっかり理解を深めてご自身に合ったものを選ぶことが大切です。
そこで今回は、不動産売却時に結ぶ媒介契約の概要と種類、それぞれのメリット・デメリットや注意点について解説します。
岡山県岡山市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

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1. 不動産売却時に結ぶ媒介契約の概要と種類とは
2. 不動産売却時に結ぶ3種類の媒介契約のメリット・デメリット
3. 不動産売却時に結ぶ媒介契約の注意点や売却のコツとは
4. まとめ

不動産売却時に結ぶ媒介契約の概要と種類とは

まずは、そもそも媒介契約とはなにかについて解説します。

媒介契約とは

不動産を売却するためには、購入検討者を募り、内見に応じたり交渉をおこなったりして契約に結び付けなければなりません。
また売買契約や決済、登記手続きなど専門的な知識を要する場面が多く、個人で安全に、かつスムーズに売却を進めるのは困難だといえます。
そこで不動産を売却したいと思った際には、不動産会社の仲介を利用するのが一般的です。
このときに不動産会社と結ぶ契約のことを「媒介契約」といい、サービス内容や仲介手数料、レインズへの登録の有無といった契約内容を記載した「媒介契約書」を取り交わします。
レインズとは
レインズとは、不動産情報の交換を目的に、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステムのことです。
レインズに登録することで、全国の不動産会社に物件の情報を知らせることができるため、より多くの購入希望者を集められます。

媒介契約には3つの種類がある

媒介契約の種類は、以下の3つです。

専属専任媒介契約
専任媒介契約
一般媒介契約

それぞれの特徴について順番に解説します。
専属専任媒介契約
仲介を依頼できるのは1社のみで、売主が自ら見つけた買主との取引についても不動産会社を介さなければなりません。
媒介契約締結後5日以内にレインズへ登録することと、販売状況を売主に1週間に1回以上の頻度で報告する義務があります。
専任媒介契約
仲介を依頼できるのは1社のみで、売主が自ら見つけた買主との直接取引も可能です。
媒介契約締結後7日以内にレインズへ登録することと、販売状況を売主に2週間に1回以上の頻度で報告する義務があります。
一般媒介契約
同時に複数の不動産会社に仲介を依頼でき、売主が自ら見つけた買主との直接取引も可能です。
レインズへの登録や販売状況を売主へ報告する義務はありません。
このように、3つ媒介契約にはそれぞれ特徴があるため、しっかり概要を把握して選択することが大切です。

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不動産売却時に結ぶ3種類の媒介契約のメリット・デメリット

次に、先述した3つの媒介契約のメリット・デメリットについて解説します。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約のメリットは、窓口を1本化できることと、より積極的な販売活動が期待できることです。
またレインズに登録してスピーディーに情報を公開し、頻繁に販売活動の状況を把握できます。
さらに、不動産会社が独自で提供している特典を受けられる場合があります。
ただしデメリットとして、売主が自ら見つけた買主との直接取引ができないため、親戚や知人が購入してくれるかもしれないという方は注意が必要です。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約と似ていますが、専任で媒介契約を結ぶ形態でありながら、売主が自ら見つけた買主との直接取引も可能な点がメリットです。
ただし、レインズへの登録期限が専属専任媒介契約より長いことと、販売活動の報告頻度が低い点がデメリットだといえます。

一般媒介契約のメリット・デメリット

複数の不動産会社と媒介契約を結べるため、とくに人気物件の場合は競争が起こりやすく、より好条件で購入してくれる買主を選んで取引できる点がメリットです。
またレインズへの登録義務がないことから、物件の情報を公開せずに売却活動をおこなうことが可能です。
ただし、販売状況の報告義務がないため、状況を把握しにくい点がデメリットだといえます。
3つの媒介契約のメリット・デメリットをふまえると、駅近や築浅の物件など購入希望者が集まりやすい場合は、一般媒介契約でより条件の良い買主を選んで交渉すると良いかもしれません。
一方、需要が低いエリアや築年数が古い物件など、買主が見つかりにくい可能性がある場合は、専属専任媒介契約か専任媒介契約がおすすめです。

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不動産売却時に結ぶ媒介契約の注意点や売却のコツとは

最後に、媒介契約を選択する際の注意点や、スムーズに売却を進めるコツについて解説します。

媒介契約の注意点

媒介契約を選択する際には、以下のようなことに注意が必要です。
連絡の手間を考える
仲介を依頼する不動産会社の数が多いと、それだけ連絡を取り合う回数や手続きの手間も増えます。
とくに一般媒介契約では販売状況の報告がない場合があるため、購入検討者からの問い合わせの有無などを知りたい場合は、売主から確認しなければならない可能性があります。
複数の不動産会社とこまめに連絡を取ることになるため、時間的に余裕がない方は注意が必要です。
一般媒介契約では内見がバッティングしないようにする
物件が人気エリアにある場合、同時に内見希望が入ることがあります。
その場合、同時刻に内見予約を受けてしまうことのないよう、スケジュール管理が必要です。
一般媒介契約では広告の内容を統一する
一般媒介契約では、複数の不動産会社が一斉にチラシをポスティングしたり、店頭で紹介したりすることが予想されます。
その場合、販売価格や築年数、駅からの距離といった物件情報が異なっていると、購入検討者が戸惑い、不信感を抱く可能性があります。
したがって、物件の情報や値下げのタイミングなどを統一することが大切です。

スムーズに売却を進めるコツ

不動産をスムーズに売却するための大切なポイントは、まず売主自身が物件の状態を把握することと、売却のスケジュールをしっかり立てることです。
先述のとおり、一般媒介契約は売れやすい立地や物件に向いています。
需要が低いエリアの物件を一般媒介契約で売り出しても、レインズへの登録義務がないことからなかなか買主が見つからず、販売状況の把握もしづらいといえます。
また売却の期限が決まっている場合、積極的に販売活動をおこなって早期売却を目指す必要があります。
通常、不動産を売却する際には、3か月～半年程度かかるのが一般的で、立地条件や物件の状態によってはそれ以上かかることも珍しくありません。
早期売却を目指すためには、レインズへ登録して広く情報を公開し、積極的に販売活動をおこなうことが大切です。
したがって、売却のスケジュールをしっかり立てたうえで、積極的に販売活動をおこなう専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。

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まとめ

仲介で不動産を売却する際には、依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約には3つの種類があり、ご自身の状況や物件の状態などに合わせて選択することが可能です。
それぞれにメリット・デメリットがありますが、売れにくい物件や売却の期限が決まっている場合は、専属専任媒介契約や専任媒介契約で早期売却を目指しましょう。
岡山市の不動産売却なら「有限会社ディライト」へ。
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お客様の笑顔をモットーに真摯にご対応させていただきますので、お気軽にご相談ください。

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