任意売却におけるハンコ代とは？相場や発生するケースを解説

2023-08-01

この記事のハイライト: ●ハンコ代とは任意売却で配当を受け取れない後順位抵当権者に支払う費用のこと; ●金額に規定がないため相場を知りたい場合は住宅金融支援機構が示す金額を参考にする; ●債権者が1人の場合や複数の債権者がいても債権額の合計額以上で任意売却できれば発生しない

任意売却とは、債権者の同意を得て、住宅ローンの残る不動産を売却することです。
任意売却するためには、すべての抵当権を外す必要があり、その際に債権者に対するハンコ代が発生することがあります。
では、ハンコ代とは一体どのようなものなのでしょうか。
相場や目安となる金額、ハンコ代が発生するケースとしないケースとともに解説します。
岡山県岡山市で不動産の任意売却を検討されている方は、ぜひ参考になさってください。

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1. 任意売却におけるハンコ代とはどのようなもの？
2. 任意売却にともなうハンコ代はいくら？相場をチェック
3. 任意売却でハンコ代が発生するケースとしないケース
4. まとめ

任意売却におけるハンコ代とはどのようなもの？

まずは、任意売却におけるハンコ代とは、どのようなものなのかを解説します。

概要

ハンコ代とは、任意売却で配当を受け取れない、後順位抵当権者に支払う費用のことです。
担保解除料とも呼ばれ、抵当権の抹消をしてもらうためのお金となります。
先述したとおり、任意売却をおこなうためには、不動産に設定されているすべての抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権とは、お金を貸す側が、不動産を担保に設定できる権利です。
万が一返済が滞ったとき、対象となる不動産を売却して、売却金を返済に充当します。
抵当権を抹消するためには抵当権者にハンコをもらい、必要書類を法務局に提出するのが一般的な流れです。
債権者のハンコがないと抵当権を抹消できないため、そのような名称となっています。

なぜ必要なのか

任意売却における売却金は、先順位抵当権者から順番に配当されます。
第1抵当権者、第2抵当権者、第3抵当権者がいる場合、まずは第1抵当権者の債務に充当するのが一般的です。
そのあと、残りの売却金を第2抵当権者以降の、後順位抵当権者に配当されることになります。
とは言え、後順位抵当権者に配当が回ってくることは、不動産取引において、ほとんどありません。
すべての債権者に対して配当が回るほど、高く売れる可能性が低いからです。
たとえば、第1抵当権者が5,000万円、後順位抵当権者が1,000万円の抵当権を設定していたとしましょう。
任意売却で得られた売却金が5,000万円だった場合、第1抵当権者にしか債務を充当できないことになります。
もしも売却金が3,000万円なら、第1抵当権者でさえも債務を回収できません。
そのため、後順位抵当権者にとって、任意売却に協力する意味はあまりないと言うことです。
しかし、すべての抵当権を抹消しないと任意売却ができません。
ハンコ代を支払い、後順位抵当権者に抵当権の抹消に協力してもらうことが、主な目的です。

債権者が費用を出してまで任意売却したい理由とは？

第1抵当権者からしてみると、できれば任意売却で売りたいと考えます。
任意売却なら相場に近い価格で売却できる可能性があり、債権を多く回収できるからです。
しかし、任意売却できず競売に移行した場合、相場の6割～7割程度で売ることになります。
競売の場合、第1抵当権者であっても債権をほとんど回収できず、負債が残る可能性が高いと言えるでしょう。
後順位抵当権者を無視して任意売却はできないため、ハンコ代を支払い、協力してもらうことが不動産業界では慣例になっています。

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任意売却にともなうハンコ代はいくら？相場をチェック

続いて、任意売却にともなうハンコ代はいくらなのか、相場を解説します。

相場はどのくらい？

実はハンコ代には決まった金額がありません。
相場がないため、複数の債権者がいる場合は当事者同士で話合い、金額を決めていくことになります。
とは言え、高額なハンコ代を支払う必要はないと言うのが、一般的な考えです。
後順位抵当権者は一般的に、先順位抵当権者がいることや、配当が得られないことを承知のうえで抵当権を設定しています。
つまり、任意売却では、後順位抵当権者は配当を受けられないのが当たり前と言えるでしょう。
また、後順位抵当権者は競売になると、1円も債権を回収できないことになります。
そのため、ハンコ代を貰って抵当権の抹消に協力したほうが、競売よりお得です。

相場を知りたいときは？

当事者同士で金額を決めることになるものの、相場や妥当な金額を知りたい方も多いことと思います。
規定がないため、金額を巡ってトラブルになることもあるでしょう。
そのため、住宅金融支援機構では、下記のとおりハンコ代の相場を示しています。

第2順位：30万円または残元金の1割のいずれか低い方
第3順位：20万円または残元金の1割のいずれか低い方
第4順位以下：10万円または残元金の1割のいずれか低い方

このように、後順位抵当権者になるほど、受け取れる金額が少なくなります。
また、借り入れしている残債の10％と、上記の金額を比べる必要もあります。
上記は住宅金融支援機構が示す相場ではあるものの、そのほかの金融機関も、この金額をひとつの目安にするケースが多いです。

高額な金額を請求されることもある？

任意売却では、後順位抵当権者が、高額な金額でハンコ代を請求することがあります。
しかし、先述したとおり、相場とかけ離れた金額を支払う必要はありません。
金額で揉めてしまいそうな場合は、物件のあるエリアを得意とする、不動産会社に相談することをおすすめします。

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任意売却でハンコ代が発生するケースとしないケース

最後に、任意売却でハンコ代が発生するケースとしないケースを解説します。

ハンコ代が発生するケース

ハンコ代が発生するケースは、複数の債権者がいて、かつ売却金が債権の合計額を下回っている場合です。
たとえば、先順位抵当権者が3,000万円を抵当権に設定し、後順位抵当権者が2,000万円を抵当権に設定していたとします。
債権者全員に配当が回るようにするためには、5,000万円以上で任意売却しなければなりません。
しかし、任意売却では、売却金が債権の合計額を下回るのが一般的です。
そのため、基本的には後順位抵当権者に対してハンコ代を支払い、任意売却に協力してもらう必要があります。

ハンコ代が発生しないケース

ハンコ代が発生しないケースとしてまず挙げられるのが、債権者が1人の場合です。
債権者が1人であれば、後順位抵当権者がいないため、配当について揉める必要がありません。
売却後のお金を全額もらったり、引っ越し代を債務者に渡して残りをもらうかのどちらかです。
債権者が1人の場合は、売却した金額に関係なく、ハンコ代は不要です。
また、複数の債権者がいても、債権の合計額以上で任意売却できれば不要となります。
債権者が1人のときと同様、それぞれが債権を回収できるため、配当をいくらにするかでトラブルになることがないからです。
とは言え、複数の債権者がいる場合、債権の合計額以上で売却できる可能性は極めて低いと言えます。
そのため、複数の債権者がいる状態で任意売却する際は、注意が必要です。

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まとめ

任意売却では、抵当権の状況によってハンコ代が発生するケースがあります。
スピーディーに手続きを進めないと競売に移行してしまうため、あらかじめどのようなものか理解を深めておくと安心です。
発生するケースとしないケースもあるので、どちらに該当するのか確認しておくことも大切と言えるでしょう。
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