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収益物件を売却する際にかかる税金とは？税金対策や確定申告の流れも解説！
2023-05-30
- この記事のハイライト
- ●収益物件を売却すると譲渡所得税・登録免許税・印紙税が発生する
- ●収益物件を売却する際は要件を満たすことで買い換え特例が適用できる
- ●収益物件の売却により譲渡所得が生じたら翌年に確定申告が必要
収益物件に拘わらず、不動産を売る際は税金が発生します。
確実な資金計画を立てるためには、どのような税金がいくらかかるのかを理解しておくことが大切です。
そこで今回は、収益物件を売却するときに発生する税金の種類や税金対策、確定申告の流れなどを解説します。
岡山県岡山市で収益物件の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。
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収益物件を売却したときにかかる税金の種類
不動産は購入時だけでなく、売却時にも税金がかかります。
ここからは、収益物件を売却するときにかかる税金の種類を解説します。
譲渡所得税
収益物件を売却して譲渡所得（利益）が生じたら、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は住民税と所得税の総称で、2037年までは復興特別所得税もあわせて課税されます。
ここで注意したいのが、譲渡所得は不動産売却により得たお金すべてではないということです。
譲渡所得とは、売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いたあとの金額を指します。
取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用で、購入代金や購入時に支払った税金などが該当します。
一方で譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった費用です。
売却時に支払った税金や入居者に支払った立ち退き料、建物の解体費用などが含まれます。
これらの費用を差し引いたあとの金額に以下の税率を掛ければ、譲渡所得税額が分かります。
- 長期譲渡所得（物件の所有期間が5年超え）：20.315%
- 短期譲渡所得（物件の所有期間が5年以下）：39.63%
長期譲渡所得と短期譲渡所得では税率が倍近く異なるため、売り出すタイミングはよく見極めるようにしましょう。
登録免許税
登録免許税は、収益物件に設定されている抵当権を抹消する際に必要な税金です。
ローンが残っている不動産には、金融機関によって抵当権が設定されており、そのままでは売却することができません。
そのため、売却前に抵当権抹消手続きをおこなう必要があり、その際にかかるのが登録免許税です。
税額は不動産1つにつき1,000円で、土地と建物それぞれに課税されます。
もし手続きを司法書士に依頼する場合は、税金とは別に3万円ほど支払わなくてはなりません。
印紙税
印紙税は、不動産会社と結ぶ売買契約書に対してかかる税金です。
税額は収益物件の価格によって異なり、金額に応じた印紙を貼り付けることで納税が完了します。
なお、2024年3月31日までに作成される売買契約書は、軽減措置の対象となります。
軽減措置適用後の印紙税額は、以下のとおりです。
- 500万円を超え1,000万円以下：5,000円
- 1,000万円を超え5,000万円以下：1万円
- 5,000万円を超え1億円以下：3万円
- 1億円を超え5億円以下：6万円
印紙税の金額は、税法改正によって変更されることがあるため、売却前に国税庁のホームページで確認しておきましょう。
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収益物件を売却したときの税金対策
続いて、収益物件を売却したときに発生する税金の節税方法を解説します。
「事業用資産の買換えの特例」を利用する
所有期間が10年超える収益物件を買い換える場合は、「事業用資産の買換えの特例」を適用できる可能性があります。
この特例は、事業用不動産を売って新しい資産を取得する際に、要件を満たすことで譲渡所得税の課税が繰り延べされるという制度です。
売却価格より買い換えた資産の価格が高い場合は、売却価格に20％を掛けた金額を収入金額とします。
売却価格より買い換えた金額が低いときは、その差額と買い換えた金額に課税割合を掛けた額との合計額を収入金額とします。
上記の方法で求めた収入金額から、譲渡費用を差し引いて譲渡所得を計算する仕組みです。
特例を適用するには要件を満たす必要があるため、国税庁のホームページで事前に確認しておくと良いでしょう。
青色申告で申告する
収益物件を売却して譲渡所得が生じたら、売却した翌年に確定申告をしなければなりません。
確定申告には白色申告と青色申告があり、節税効果を高めたい場合は青色申告がおすすめです。
電子帳簿を作成するなどの手間はかかりますが、白色申告の基礎控除額が一律38万円なのに対して、青色申告は最大で65万円も控除できます。
また、青色事業専従者給与といって、家族に支払っている給与を経費として計上できるなどのメリットもあります。
売買契約書を1通だけ作成する
不動産はもともとが高額なため、売買契約書へ貼付する印紙代（印紙税）も高くなりがちです。
売買契約を結ぶ際、一般的には同じ契約書を2通作成して、売主と買主がそれぞれ印紙税を負担します。
しかし、契約書は必ずしも2通必要という決まりはなく、お互いが納得すれば1通はコピーでまかなっても良いとされています。
作成する契約書が1通だけとなれば、貼付する収入印紙も1通分で済むため、節税につながります。
また、電子契約であれば印紙税が不要なため、税金対策として検討してみてはいかがでしょうか。
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収益物件の売却によって税金が発生したら確定申告が必要
先述したように、収益物件を売却して譲渡所得が生じたら、確定申告が必要です。
会社員や公務員は、普段勤め先が申告してくれているため、確定申告に馴染みのない方も多いでしょう。
ここからは、収益物件売却後の確定申告について、流れや必要書類、税金の納付方法などを解説します。
確定申告の流れ
収益物件を売却すると、確定申告前に税務署からお知らせが届きます。
譲渡所得が生じていなければ、利益が出ていないため申告が不要と回答すれば問題ありません。
譲渡所得が発生している場合は、会社員や公務員であっても、確定申告をおこなう必要があります。
申告時期は、収益物件を売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
必要書類を持参して窓口に提出する方法が一般的ですが、郵送やインターネットで申告する方法もあります。
提出する書類は特例利用の有無によっても異なりますが、代表的な書類は以下のとおりです。
- 確定申告書
- 分離課税用の申告書（第三表）
- 譲渡所得の内訳書
- 登記簿謄本
- 物件購入時および売却時の資料
確定申告書と分離課税用の申告書、内訳書は税務署の窓口やホームページで取得できます。
物件購入時または売却時の資料については、売買契約書や諸費用の領収書などが該当します。
譲渡所得税（住民税・所得税）の納付方法
所得税の支払い方法には、現金納付と口座振替の2種類があります。
現金で支払う場合は、申告期間内に税務署や銀行に出向き、納付書を使って納税します。
口座からの引き落としを希望する場合は、確定申告時に「振替納税」の手続きが必要です。
手続きが受理されれば、4月下旬頃に指定した口座から所得税が引き落とされます。
一方で住民税は、自治体から送られてくる納税通知書に従って、一括もしくは分割で納税します。
会社員や公務員の場合は、毎月の給料から天引きする「特別徴収」を選択することも可能です。
確定申告をしないとどうなる？
売却益が生じているのにも拘わらず、確定申告を怠ると「無申告加算税」が課され、税金を余分に支払うことになります。
無申告加算税は、本来の税額に対して50万円までは15%、50万円を超える部分は20%の金額と高額です。
ただし、法定申告期限から1か月以内に自主申告した場合は、無申告加算税は課されません。
無申告加算税のほか、申告内容に問題があれば「重加算税」や「延滞税」などを課される可能性もあります。
損をしないためにも、確定申告は必ず期限内に済ませるようにしましょう。
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まとめ
収益物件を売却すると、印紙税や登録免許税が発生します。
利益が生じた場合は譲渡所得税もかかり、売却した翌年に確定申告が必要です。
確定申告を怠ると、無申告加算税や延滞税などが課されることもあるため、必ず期限内に申告するようにしましょう。
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