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空き家を売りたい場合の選択肢とは？売却の方法と費用について解説
2023-03-28
- この記事のハイライト
- ●「中古住宅」として売却するほかに「古家付き土地」として売却する方法がある
- ●更地にしてから売却するメリットの1つは、買主が見つかりやすいこと
- ●売却の際には譲渡所得税や相続登記税などの税金が課される場合がある
「親から相続した実家」や、「何年も使用していない別荘」など、売りたいと思いながらも放置してしまっている空き家はありませんか？
空き家は放置期間が長くなるほど資産価値が下がってしまうため、早めの売却がおすすめです。
そこで今回は、空き家を売りたいとお考えの方に向けて、空き家を売却する方法や費用について解説します。
岡山県岡山市で空き家の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
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空き家を残して現状のまま売りたい場合のメリット・デメリット
空き家が放置される背景には、「売りたいけれど方法がわからない」「時間がなくて後回しにしてしまっている」というケースが少なくありません。
しかし、家は人が住まなくなると急激に劣化が進むといわれています。
また、空き家を所有していると毎年の固定資産税や管理費がかかる点もデメリットです。
今後も居住したり活用したりする予定がない空き家なのであれば、少しでも早く売却を検討してみましょう。
空き家を売却する方法は、大きく分類すると2種類あります。
空き家を現状のまま残して売却する方法と、更地にしてから売却する方法です。
ここではまず、現状のまま売却する方法と、そのメリットやデメリットについて解説します。
現状のまま売りたいなら「中古物件」か「古家付き土地」
現状のままで空き家を売却する場合、「中古物件」として売り出す方法だけでなく、「古家付き土地」として売り出す方法があります。
古家付き土地とは「古い家が建ったままの土地」のことで、あくまでも「土地だけ」の価値に値段をつけて売却することです。
築年数が古い、あるいは劣化が激しいなど、建物自体に値段がつけられない場合に選ばれる売却方法といえます。
「古家」と「中古物件」とを区別するはっきりとした基準はありませんが、一般的には築年数が20年を超えた建物は資産価値がないとみなされ、古家と判断されるケースが多いでしょう。
売りたい空き家の築年数が浅い、あるいは状態が良い場合は中古物件として売却し、中古物件としての売却が難しそうであれば古家付き土地での売却をおすすめします。
空き家を現状のまま売却するメリット
空き家を解体せず現状のまま売却するメリットは、解体期間が必要ないためすぐ売却に取りかかれる点です。
解体費用がかからない点も大きなメリットの1つだといえます。
また、空き家を探している買主のなかには、購入してから自分好みにリフォームをしたいと考える方も少なくありません。
近年のリノベーション人気は、現状のまま空き家を売りたい方にとって追い風となるでしょう。
現状のままの古い家に「古民家風」という新たな価値が見いだされるケースもあります。
空き家を現状のまま売却するデメリット
現状のままで売却するデメリットとしては、売却が決まるまで空き家の管理やメンテナンスが必要な点です。
また、新築を前提に土地を探している買主からは、空き家があることで購入候補から外されてしまう可能性があります。
また、解体費用の分の値引き交渉をされるケースもあると考えておきましょう。
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空き家を解体して更地にしてから売りたい場合のメリット・デメリット
「なるべく早く売りたい」「確実に売りたい」とお考えの方には、空き家を解体し、更地にしてからの売却がおすすめです。
ここでは、空き家を更地の状態にしてから売却するメリット・デメリットについて解説します。
空き家を更地にしてから売却するメリット
一般的に、古家付き土地よりも更地の状態のほうが買主が見つかりやすいといわれています。
土地を探している買主からすると、更地の状態のほうが土地の状態や大きさを把握しやすいからです。
解体の費用や手間がかからない点も、買主側からすれば魅力的なポイントになります。
更地にしてからの売却では解体費用を売主が負担することになりますが、早く確実に売りたいと考える売主にとっては有効な選択肢だといえるでしょう。
また、空き家を解体することで、建物の管理を続ける必要がなくなります。
空き家は放置していると建物の劣化が進むだけでなく、倒壊の危険や景観への影響などにも配慮しなくてはなりません。
また、不法投棄や放火といった犯罪のリスクも抱えることになります。
更地であればそういったトラブルの不安もなく、安心して売却が進められるでしょう。
空き家を更地にしてから売却するデメリット
空き家を更地の状態で売りたいのであれば、どうしても解体費用がかかってしまいます。
スピードよりもコストを重視して売りたいという方にとっては、大きなデメリットに感じられるかもしれません。
また、空き家を解体して更地にすると、空き家が建っている状態よりも固定資産税の負担が重くなります。
建物がある土地には固定資産税に対して「住宅用地の特例」が適用されますが、更地になるとその特例の適用外になってしまうからです。
「更地にすべきかどうか」や、「解体する場合の適切なタイミング」などについては、不動産会社にご相談ください。
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空き家を売りたいときにかかる費用の種類
空き家を売却する際には、いくつかの費用がかかります。
売却前に準備が必要な費用もあるので注意してください。
ここでは、代表的な費用について解説します。
空き家の売却時にかかる費用1：解体費用
空き家を更地にしてから売りたい場合は、解体費用がかかります。
解体費用の相場は建物の大きさや構造によって異なりますが、木造住宅であれば1坪あたり3万円～4万円ほどが目安です。
鉄筋コンクリート造であれば、1坪あたり8万円ほどかかることもあります。
また、「周辺の道が狭くて作業者が近くまで入れない」「庭の木の撤去が必要」など、さまざまな要素で費用が変化することがあると考えておきましょう。
空き家の売却時にかかる費用2：家財の処分費用
空き家に家具や家電などの残置物がある場合、解体前に処分しなければなりません。
ご自身でごみ処理場に持ち込むという方法もありますが、専門業者への依頼が堅実です。
費用相場は家財の量にもよりますが、20万円～60万円ほどとなっています。
空き家の売却時にかかる費用3：譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産売却で利益を得た場合に、その利益の部分に対して課される税金です。
ここでいう利益とは売却価格そのものではなく、売却価格から「取得費」や「譲渡費用」を差し引いた純粋な譲渡所得のことを指すので注意しましょう。
なお、取得費とは「不動産を購入する際にかかった費用」、譲渡費用とは「不動産を売却する際にかかった費用」です。
税率は不動産を所有していた期間によって異なり、所有期間が5年以内の短期譲渡所得であれば税率は39.63％、所有期間が5年超の長期譲渡所得であれば税率は20.315％となります。
空き家の売却時にかかる費用4：相続登記費用
相続した空き家を売却する場合は、相続登記が必要です。
相続登記とは、不動産の所有者名義を被相続人の名前から相続人の名前に変更する手続きのことをいいます。
その際、登録免許税として「固定資産税評価額の0.4％」を支払わなくてはなりません。
また、相続登記の手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士への報酬として5万円～8万円ほどかかります。
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まとめ
空き家を現状のまま売却する場合も、更地にしてから売却する場合も、それぞれにメリットとデメリットがあります。
「とにかく早く売りたい」「コストをかけずに売りたい」など、ご自身の希望に適した方法を選択してください。
また、どちらの方法を選ぶにせよ、空き家はなるべく放置せず早めに売却することをおすすめします。
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お客様の笑顔をモットーに真摯にご対応させていただきますので、お気軽にご相談ください。
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