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不動産売却前のリフォームはしないほうが良い？実行前に必要性を検証しよう
2023-03-21
- この記事のハイライト
- ●不動産売却前のリフォームはかかった費用を回収できない可能性が高いので、基本的には実施しないほうが良い
- ●リフォームをしないと不動産売却に影響が出そうな場合は、必要な部分だけ実施することがポイント
- ●早く売却したいときは、リフォームよりも高い費用対効果が期待できるホームインスペクションなどを実施することがおすすめ
売却する家のリフォームは、費用対効果を十分に検証してから実行しないと、望む結果を得られない可能性があります。
そこで今回は、岡山県岡山市で不動産売却をご検討中の方に向けて、売却前にリフォームをするメリットとデメリットについてご説明します。
リフォームが必要だと思われるケースや、リフォームをしないで売却につなげる方法などもご説明しますので、ぜひ参考にしてください。
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不動産売却前のリフォームによって得られるメリットとは
リフォームを実施してきれいになった物件のほうが、不動産売却の際に有利だと思うかもしれません。
たしかに、不動産売却前にリフォームを実施するとメリットを得られる可能性はありますが、デメリットも生じるので注意が必要です。
不動産売却前のリフォームによって得られるメリット
リフォームをすると得られるメリットとして思い浮かぶのは、家がきれいになり、購入検討者に与える印象が良くなることでしょう。
購入検討者に与える印象が良くなると、購入を決断してもらいやすくなると考えられます。
また、物件の印象が良いと購入検討者の満足度が高くなり、値下げ交渉を回避しやすくなることもメリットです。
不動産売却の際は値下げ交渉をされることが多々ありますが、リフォーム済みの物件は設定した価格のまま売却できる可能性が高いでしょう。
見た目がきれいだと、売却価格を当初の予定より多少高くしても売れるかもしれません。
そして、すぐに入居できる物件を探している方の検討対象になることも、メリットの1つです。
引っ越しを急いでいる方にとって、リフォーム前の物件は検討対象にはなりません。
リフォームを実施すると、そのような方にも購入を検討してもらえるので、購入希望者の幅が広がり早期売却につながる期待が持てるでしょう。
不動産売却前のリフォームによって生じるデメリット
不動産売却前にリフォームをすると、さまざまなメリットを得られる可能性がある一方で、デメリットが生じます。
とくに大きなデメリットは、リフォーム費用を回収できないことでしょう。
なぜなら、リフォーム費用を売却価格に上乗せすると、相場よりも高くなってしまう可能性があるからです。
周辺の相場よりも高い不動産は、なかなか売れません。
そのため、かかった費用を全額回収しようとすると、買主が見つからない可能性が高いと考えられます。
多少の金額は上乗せできるとしても、最終的には売主が損をすることが多いので注意しましょう。
また、おこなったリフォームが購入検討者の好みに合うとは限らないことにも、注意が必要です。
見た目がきれいでも、購入検討者の好みに合わないと売却にはつながらず、売れるまでに時間がかかる可能性があります。
売主が損をするうえ売却に時間がかかってしまうとなると、何のためにリフォームを実施したのかわからなくなってしまうでしょう。
ですから、不動産売却前のリフォームは、売却に良い効果を得られるかどうかをしっかりと考えてから実施することが大切です。
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不動産売却前にリフォームが必要だと考えられるケースとは
不動産売却前のリフォームは、メリットよりデメリットのほうが大きくなる可能性が高いため、基本的には必要ないと考えられます。
ただし、そのまま売り出しても買主が見つかりにくそうな物件の場合は、リフォームが必要です。
たとえば、シロアリ被害や雨漏りなどを直さずに売り出しても、買主は見つかりにくいでしょう。
もし見つかったとしても、不具合を理由にして大幅な値下げを要求されてしまうかもしれません。
また、外壁の破損や汚れが目立つ場合なども、同じような理由でリフォームが必要だと考えられます。
ただし、不動産売却前にリフォームをする場合は、費用対効果をしっかりと考えることが大切です。
費用をかけすぎると、売主の負担が大きくなってしまうからです。
そのため、一般的に400万円ほどかかるといわれるフルリフォームは、あまりおすすめではありません。
不動産売却前のリフォーム費用は100万円以内におさめたほうが、高い費用対効果を期待できます。
100万円以内におさめるには、必要性の高い箇所から部分的なリフォームを実施することがポイントです。
リフォームをする箇所ごとの価格相場は、以下のとおりです。
- キッチンや浴室：50万～150万円
- トイレ：10万～50万円
- 壁紙の張り替え：1㎡あたり1,000円～
- 外壁のひび割れ補修：1か所につき1万円～
- 外壁塗装：40坪で80万円～
この価格相場を参考にして、「キッチンと浴室のどちらかにする」「外壁は塗装ではなく補修にする」などのように、100万円以内で実施できるリフォームを考えてみましょう。
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不動産売却前にリフォームをしないで売却につなげる方法とは
リフォームにかかった費用を不動産売却の際に回収するのは難しいので、「できるだけ早く売却したい」という理由だけでおこなうことは、おすすめできません。
早く売却したいときは、リフォームのほかにも有効な方法があるので、そちらを検討してみましょう。
リフォームをしないで早期売却する方法①簡易補修
気になる傷や破損などがある場合は、程度によっては簡易補修がおすすめです。
たとえば、壁紙が破れているからといってリフォームをしても、色や柄が購入検討者の好みに合わないと売却にはつながらず、費用だけがかかってしまうでしょう。
そのような場合は、破れている部分だけ簡易補修をすると、費用をかけずに見栄えを良くできます。
床についた傷や網戸の破損などもご自身で直せる可能性があるので、リフォームを考える前に簡易補修ができるかどうかを検討してみましょう。
リフォームをしないで早期売却する方法➁ハウスクリーニング
不動産売却をする物件の汚れが気になる場合は、ハウスクリーニングがおすすめです。
最近は、購入後にご自身でリフォームすることを前提に物件を探す方も増えていますが、汚れが気になる物件は購入を見送られてしまう可能性があります。
ハウスクリーニングの費用は数万円ほどなので、リフォームよりも費用をかけずに実施できるでしょう。
リフォームをしないで早期売却する方法➂ホームインスペクション
ホームインスペクションとは、専門家による住宅診断のことです。
ホームインスペクションを実施すると、物件の状態を正確に把握できます。
すると、「買主が安心して購入できる」「契約不適合責任を問われる心配が減る」という2つのメリットを得られます。
購入する物件の状態を専門家が調査した結果があれば、買主は「見えない部分に不具合があるかもしれない」などの心配をすることなく、物件を購入できるでしょう。
そのため、購入検討者の購入決断を後押しする効果があると考えられます。
また、ホームインスペクションを実施すると契約不適合責任を問われる心配が減るため、売主の安心にもつながります。
契約不適合責任とは、売却した不動産の品質などが契約内容と異なる場合に、売主が負う責任です。
ホームインスペクションを実施すると物件の正確な状態を契約書に記載できるので、契約不適合責任を問われる心配が減り、安心して不動産売却ができるでしょう。
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まとめ
不動産売却前のリフォームは、基本的には実施しないほうが良いと考えられます。
リフォーム以外にも早期売却につながる方法はあるので、売却する不動産に適した方法を検討してみましょう。
私たち「有限会社ディライト」は、岡山県岡山市を中心としたエリアで不動産売却をサポートしております。
不動産の売却をお考えでしたら、弊社がお力になりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。
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