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収益物件を売却するときの査定方法とは？ポイントや注意点を解説！
2023-03-21
- この記事のハイライト
- ●収益物件の評価方法には、原価法・収益還元法・取引事例比較法があり、それぞれ査定結果が異なる
- ●収益物件の査定では、築年数や間取り以外にも、入居率といった評価ポイントがある
- ●収益物件は、資産価値が下がってしまう前に売却するのが気を付けたい注意点
収益物件の売却では、一般的な不動産とは異なる査定方法により価格が決まります。
その収益物件から得られる最終的な利益も売却価格に左右されるため、どのような査定方法があるのかを知っておくことが大切です。
そこで今回は、収益物件の査定や注意点について解説します。
岡山県岡山市に不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。
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収益物件を売却するときの査定方法の種類
マイホームなどの実需向けの不動産は、築年数や間取りといった物件そのものの条件から査定価格を算出します。
収益物件の場合、これにくわえて収益性も加味したうえで査定価格が決まります。
査定方法にはおもに3種類あり、それぞれの概要は次のとおりです。
原価法
原価法とは、再調達原価に基づいて査定する方法のことです。
仮にその物件を、現時点で新築や新規取得した場合（再調達した場合）、いくらになるのかで判断します。
その再調達原価から、築年数に応じた価格だけ減価調整して現在の価格が決まります。
再調達原価×延床面積×（耐用年数の残り÷構造ごとの法定耐用年数）
このような原価法による試算価格は、積算価格と呼ばれています。
収益還元法
収益還元法とは、その物件から将来得られる利益に基づいて査定する方法のことです。
収益還元法には2種類あり、それぞれ次のように算出します。
- 直接還元法：年間家賃収入÷還元利回り×100
- DCF法：n年後の合計収益÷（1＋年間割引率のn乗）
直接還元法は、収益から経費を差し引いた純利益である年間家賃収入を還元利回りで割る方法です。
そしてDCF法（ディスカウント・キャッシュ・フロー）は、将来予想される収益および売却価格から、割引現在価値を求める考え方のことです。
DCF法では、収益物件を売却するという出口戦略の考えを取り入れているので、直接還元法よりも精度の高い結果が得られます。
このような収益還元法による試算価格は、収益価格と呼ばれています。
取引事例比較法
取引事例比較法は、近隣にある類似の不動産の取引事例を基準として査定する方法のことです。
このほか、事情補正や時点修正を加えたり、地域・個別的要因などを加味したりして査定価格を決定します。
このような取引事例比較法による試算価格は、比準価格と呼ばれています。
ただし、物件の種類やエリアによっては十分な取引データが集まらないこともあるでしょう。
そのため、取引事例比較法での査定ができない場合もあるので注意してください。
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収益物件を売却売却するときの査定のポイント
収益物件の売却にあたり査定を受けるときは、次のポイントが重視されます。
それぞれどのような特徴があるのかを確認していきましょう。
入居率
収益物件にとって、空室リスクは無視できない問題です。
そのため不動産売却においても、入居率は査定価格に大きな影響を与えます。
売却時点の入居率（どのくらいの割合で入居者がいるのか）はもちろんのこと、年間でどの程度の入居率を維持できているのかも評価されるポイントです。
そのため、年間での入居率がどのくらい維持できているのか記録しておくと良いでしょう。
築年数
収益物件も実需向け物件も、築年数は浅いほうが査定価格も高く算出されます。
築年数の浅い物件は内装や設備が新しく、入居者も見つかりやすい傾向にあります。
ただし、築年数が浅いからといってすぐに売却できるとは限りません。
むしろ築年数や入居率に問題がないにも関わらず、なぜ売却処分するのかといった疑念を抱かれることもあるでしょう。
そのため、不動産売却にあたっては相応の理由を説明するのがポイントです。
集客率に影響を与える設備
集客率に影響を与えるような、人気の高い設備があると査定にも有利に働きます。
- オートロック
- ディンプルキー
- 浴室暖房乾燥機
- 宅配ボックス
- 無料Wi-Fi
入居者の興味を引く、上記のような設備は収益物件でも高く評価されます。
たとえばオートロックやディンプルキーなどの防犯設備、物件の種別に関係なく人気です。
また、一般的な賃貸物件でも浴室暖房乾燥機や宅配ボックスを備える物件は増えています。
このほか、無料Wi-Fiのようなサービスも査定結果に影響するポイントです。
修繕積立金（区分所有のマンションの場合）
区分所有のマンションでは、修繕積立金が徴収されています。
修繕積立金を滞納する世帯が多いマンションは、将来の大規模修繕の際に資金が不足するリスクがあるでしょう。
すると資産価値が下がるばかりか、建物の寿命も短くなり、査定でもマイナスの評価になるので注意してください。
周辺環境や眺望の良し悪し
最寄り駅までの距離や、公共施設・商業施設の有無などの周辺環境のような、あとから変えられない要素も査定価格に大きな影響を与えます。
駅近や暮らしに便利な施設が充実していると、査定価格においてもプラスに評価されます。
一方で、交通量の激しい道路に面しており騒音問題を抱えていたり、下水処理場や刑務所といった嫌悪施設が近くにあったりすると、価格査定でも不利になりやすいので注意しましょう。
このほか、眺望やバルコニーが面している方角の良し悪しなども評価ポイントになります。
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収益物件を売却するときの査定における注意点
収益物件の売却は、通常の不動産とは異なる注意点があります。
そこで少しでも良い条件で売却するために知っておきたい、注意点を確認していきましょう。
不動産会社に査定を依頼する
収益物件の査定はさまざまな要因を考慮する必要があるので、個人での算出は困難です。
相場観を把握するのも大切ですが、不動産は個別性が高いものなので、必ずしも自身の所有する物件も同等レベルの評価になるとは限りません。
しかし不動産会社には、近隣の類似物件の売出状況や過去の成約事例などの情報が豊富にあります。
さらに現地調査をともなう訪問査定なら、個別の事情を勘案した査定結果を算出できます。
そこで、収益物件の売却を本格的に進める際は、不動産会社に価格査定を依頼しましょう。
査定結果の内訳を確認するのがポイント
不動産会社の価格査定を受けたら、内訳を確認するのがおすすめです。
どの項目がどのように評価されているのかを知れば、売却活動の参考になるでしょう。
マイナス評価された項目があったとしても、改善できる内容であれば売却活動を始める前に解消するのがおすすめです。
資産価値が下がる前に売却する
資産価値の下がった収益物件は、買い手が見つかりにくくなります。
そのため、資産価値が下がる前に売却するのが気を付けたい注意点です。
築年数が経過した建物は、設備が陳腐化しているなどの理由で空室リスクは高まります。
もし既存の入居者が退去してしまえば、家賃を下げるなどしないと新たな入居者が見つからなくなる恐れもあります。
しかし資産価値が下がる前であれば、より良い条件での売却を期待できるでしょう。
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まとめ
収益物件を売却する際の、査定方法について解説しました。
さまざまな査定方法があるため、収益物件の評価は個人がおこなうのは困難です。
そこで、収益物件の取り扱いに詳しい不動産会社へ相談するのがおすすめです。
私たち「有限会社ディライト」では、岡山県岡山市で価格査定の依頼を承っております。
収益物件の売却をご希望の方も、お気軽にご相談ください。
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