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根抵当権の付いた不動産を相続した場合の対応とは？抹消方法も解説
2023-02-28
- この記事のハイライト
- ●根抵当権とは対象となる不動産の価値を定め上限額を決めたうえでお金の貸し借りができる権利
- ●事業継続のために根抵当権をそのまま相続することも可能
- ●債務があるか否かで抹消手続きの方法が異なる
相続にともない、根抵当権が設定された不動産を取得するかもしれません。
根抵当権とは、一般的に事業を営む方の権利ですが、一般的な不動産にも設定されている可能性があります。
今回は、根抵当権とはなにか、そのまま相続する方法や抹消する手続きについて解説します。
岡山県岡山市で不動産の相続をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。
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不動産の根抵当権とは？相続を急がなくてはならない理由
まずは、不動産の根抵当権とはなにか、相続を急がなくてはならない理由を解説します。
根抵当権の特徴とは？
根抵当権とは、対象となる不動産の価値を定め、上限額を決めたうえでお金の貸し借りができる権利です。
上限額の範囲内であれば、金融機関に何度でも金銭を借りたり返済したりできます。
岡山県岡山市においても、住宅ローンを使って土地や建物を購入する場合、金融機関がその不動産に対して抵当権を設定します。
抵当権とは、万が一返済ができなくなってしまった場合に、金融機関が対象の不動産を差し押さえられる権利です。
そのため、住宅ローンを完済すれば、抵当権を設定する必要がありません。
完済とともに抵当権が外せ、土地や建物を自由に活用（売却など）することが可能です。
しかし、根抵当権とは、借りたお金を完済してもまた借りる可能性があります。
当事者の合意がない限り、消滅しないのが大きな特徴です。
事業資金などを借りる際に利用するケースが多い
不動産相続における根抵当権とは、事業を営む方が事業資金としてお金を借りる際に利用することが多いです。
一般的には所有している不動産に、根抵当権を設定します。
個人が融資を受ける場面というのは、マイホームを購入するなど、限られていることと思います。
しかし、事業者の場合、運営資金の調達で何度も融資を受ける可能性があります。
完済後は抵当権が抹消されるため、新しく融資を受ける際は再度抵当権を設定しなくてはなりません。
抵当権を設定する際は、登記費用がかかったり手続きに手間がかかったりするのがデメリットです。
そのようなわずらわしさを無くし、必要に応じて資金を調達できるのが、根抵当権の特徴といえます。
相続を急ぐ必要がある理由
根抵当権が付いた不動産は、下記の理由から相続を急ぐ必要があります。
- 相続開始から6か月を過ぎると元本確定となる
- 相続放棄は相続開始から3か月以内におこなう
相続開始から6か月を過ぎると、元本確定（根抵当権をやめるときの手続き）してしまいます。
元本確定すると抵当権と同じ扱いとなるため、根抵当権の効力を失い新たな借り入れができません。
そのため、相続開始から6か月以内に新たな債務者を登記しましょう。
また、相続放棄する場合は、3か月以内の手続きが必要なので、より迅速な対応が求められます。
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根抵当権の付いた不動産をそのまま相続する方法
続いて、根抵当権の付いた不動産をそのまま相続する方法を見ていきましょう。
被相続人の事業を引き継ぐために、根抵当権が付いたまま不動産相続したい方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そのまま相続する場合は、次のようなポイントや流れを把握しておくと安心です。
そのまま相続する方法1：不動産の所有者と債務者が同じ場合
不動産の所有者と債務者が同じ場合、根抵当権が付いていても比較的簡単に手続きできます。
不動産の所有者と債務者を相続人に名義変更すると、そのまま相続することが可能です。
ちなみに不動産の名義変更のことを相続登記、債務者の名義変更を指定債務者登記といいます。
そのまま相続する方法2：不動産の所有者と債務者が違う場合
不動産の所有者と債務者が異なる場合、根抵当権設定者の地位を相続するなら、指定債務者登記をおこなう必要があります。
指定債務者を誰にするかは相続人と根抵当権者でおこない、指定債務者の変更登記は不動産の所有者と根抵当権者でおこなうのが一般的です。
根抵当権はどう相続する？
根抵当権をそのまま相続する際の流れは、下記のとおりです。
- 債権者（金融機関など）に伝える
- 根抵当権が設定された不動産を誰が取得するか決める
- 登記をおこなう
- 相続人全員に債務が相続される
まずは、債権者（融資を受けけている金融機関など）に相続が開始されたことを伝えます。
相続登記などの手続きには、金融機関が作成した書類が必要です。
書類が整ったら必要事項を記入し、遺産分割協議などで不動産の相続人を決定します。
その際、被相続人が事業を営んでいた場合、事業を継続する方が相続するのが一般的です。
相続人が決まったら、次は登記をおこないます。
根抵当権の付いた不動産の場合、債務者の変更登記、指定債務者の合意の登記が必要です。
不動産の所有者が変わる場合は、名義変更（所有権移転登記）も同時におこないましょう。
最後は、債務を分割したうえ、相続人全員に相続します。
相続が開始される前の被相続人の債務は、指定債務者のみではなく、相続人全員で負うのが一般的です。
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相続した不動産の根抵当権を抹消する方法とは？
最後に、相続した不動産の根抵当権を抹消する方法を解説します。
抹消する方法1：債務がない場合
不動産相続時に債務がない場合、金融機関と話し合いのうえ、抹消登記をおこないます。
不動産を売却する際は、抹消登記の完了次第、売却の手続きに進みましょう。
また、事業を継続せず不動産を相続する場合、同時に根抵当権の抹消登記を済ませておきます。
先述したとおり、根抵当権は事業を営む方が、事業資金としてお金を借りる際に利用することが多いです。
そのため、事業を継続しないなら根抵当権を設定しているメリットはあまりないといえます。
抹消する方法2：債務がある場合
相続発生時に債務がある場合、不動産を売却することからはじめるのが一般的です。
売却金で債務を完済したあと、抹消の手続きに進みます。
しかし、売却金が債務を下回ってしまうケースも珍しくありません。
そのような場合は相続放棄も視野に入れましょう。
ただし、先述したとおり、相続が開始された日から3か月以内に手続きする必要があります。
タイトなスケジュールとなるため、速やかに査定に出すなどの工夫が必要です。
手続きにかかる費用は？
根抵当権を抹消する際、下記のような費用がかかります。
- 抹消登記：1～3万円
- 指定債務者の変更登記：1～3万円
- 根抵当権変更登記：1～3万円
- 所有権移転登記：3～5万円
上記はあくまでも目安となり、依頼先によって異なります。
根抵当権の抹消手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。
相続や登記の手続きには、専門的な知識を要する場面が多々あります。
ご自身でおこなうこともできますが、司法書士に依頼することで安心してスムーズに手続きを進められるでしょう。
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まとめ
根抵当権の付いた不動産は、通常の相続とは異なる部分があったり、さまざまな理由から早めに相続したりする必要があります。
そのまま相続することはもちろん、抹消する手続きもあるため、どのような選択をすべきなのかを良く考えたうえで判断しましょう。
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お客様の笑顔をモットーに真摯にご対応させていただきますので、お気軽にご相談ください。
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