不動産売却で必要な税金の種類は？節税のコツもご紹介！

2023-02-21

この記事のハイライト: ●不動産売却でかかる主な税金の種類は、印紙税・登録免許税・譲渡所得税の3つ; ●不動産売却における税金（譲渡所得税）は、譲渡所得に一定の税率を掛けると計算できる; ●不動産売却における税金を節税するためには、取得費用の実額の計上・特例の活用・売却のタイミングが大切

不動産売却の際には、仲介手数料などの費用のほかにさまざまな税金がかかります。
意外に大きな負担になることもあるため、大まかな税額だけでも事前に把握しておくと安心です。
そこで今回は、不動産売却でかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法と節税のコツについてご紹介します。
岡山県岡山市を中心に不動産売却をご検討中の方は、ぜひ今後のご参考にしてみてください。

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1. 不動産売却でかかる税金の種類とは？
2. 不動産売却における税金（譲渡所得税）の計算方法
3. 不動産売却において税金を節税するためのコツは？
4. まとめ

不動産売却でかかる税金の種類とは？

不動産売却でかかる主な税金の種類は、次の3つです。
税金の種類①印紙税
売買契約を締結する際にかかる税金のことです。
売買契約書に印紙を貼付することによって納税できます。
したがって、印紙税は売買契約の際に支払いをおこないます。
貼付する印紙の金額は契約金額によって異なる点に注意しましょう。
必要な印紙の金額は、下記のとおり（一部抜粋）です。

契約金額が500万円から1,000万円以下：5,000円
契約金額が1,000万円から5,000万円以下：1万円
契約金額が5,000万円から1億円以下：3万円
契約金額が1億円から5億円以下：6万円

なお、2024年3月31日までは軽減措置が適用されるため、通常の金額より少なくなっています。
税金の種類②登録免許税
登記の手続きをおこなう際にかかる税金のことです。
不動産売却ではいくつかの登記手続きが発生しますが、一般的に売主が負担するのは抵当権抹消の登記費用です。
住宅ローンを利用して不動産を購入した場合は、金融機関が不動産を担保にとるための抵当権を付けているため、売却前に抹消しなければなりません。
したがって、売主は不動産の引き渡しまでに抵当権抹消の登記費用を支払う必要があります。
抵当権抹消の登記手続きをおこなう際は、不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかります。
たとえば土地と建物を売却する場合は、2,000円がかかる計算です。
さらに、司法書士に手続きの代理を依頼した場合は、報酬として1万円から2万円ほどがかかることを覚えておきましょう。
税金の種類③譲渡所得税
不動産売却で利益が出た場合にかかる所得税と住民税の総称のことです。
2037年までは、所得税にくわえて東日本大震災復興の財源のための復興特別所得税も課税されます。
譲渡所得税は売却した翌年の確定申告の時期に申告して支払いますが、住民税は市区町村により計算されるため、課税されるのは6月以降です。
譲渡所得税の計算は複雑なため、計算方法については、次の章でご説明します。

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不動産売却における税金（譲渡所得税）の計算方法

それでは、不動産売却における譲渡所得税の計算方法についてご紹介します。
譲渡所得税は、譲渡所得に一定の税率を掛けて求めることが可能です。
譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって次のように異なります。

短期譲渡所得（不動産の所有期間が5年以下）：39.63％
長期譲渡所得（不動産の所有期間が5年超）：20.315％

なお、不動産の所有期間は売却した年の1月1日を基準に計算します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得とは不動産売却における利益のことですが、売却価格がそのまま譲渡所得になるわけではありません。
不動産の購入や売却にかかった費用は控除できます。
譲渡所得を計算式で表すと次のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－取得費用－譲渡費用
取得費用とは、不動産を購入した際にかかった費用のことで、不動産の購入費用はもちろん仲介手数料や設備費なども取得費用に含まれます。
ただし、売却する不動産のなかに建物がある場合は、減価償却費についても考えなければなりません。
減価償却費は、時間の経過によって減少した建物の資産価値を表す費用で「取得費用×0.9×償却率×経過年数」の計算式で求められます。
なお、償却率は建物の構造によって異なり、鉄筋コンクリートなどの頑丈な構造ほど償却率が低くなります。
また、時間の経過によって実際の購入額などが不明なケースも考えられますが、このような場合は売却価格の5％を取得費用として計上することが可能です。
一方、譲渡費用とは、不動産の売却にかかった費用のことです。
仲介手数料や土地の測量費、土地を売却するための解体費用などが含まれます。

特別控除がある場合の計算方法は？

特別控除とは、一定の条件を満たすと適用できる不動産売却における特例のことです。
特例が適用になる場合、譲渡所得税は次のように求められます。
譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除）×税率
特例の内容については次の章でご紹介しますが、ここでは特例を活用することによって譲渡所得税の計算方法が変わることを覚えておきましょう。

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不動産売却において税金を節税するためのコツは？

最後に、不動産売却において税金を節税するためのコツについてご紹介します。
不動産売却ではさまざまな税金がかかるため、少しでも節税して費用負担を減らしましょう。
節税のコツ①取得費用はできるだけ実額を計上する
先述したように購入額が不明な場合は概算で計上できますが、概算だと売却益が大きくなってしまい、譲渡所得税が高くなります。
そのため、購入額がわかる書類がない場合は、代用できるものがないか探してみましょう。
売買契約書が見つからない場合は、通帳の記録などでも代用できる可能性があるため、税務署にも相談してみてください。
節税のコツ②特例を活用する
不動産売却では、条件に当てはまれば活用できる特例があります。
1つ目は、マイホームを売却した際の3,000万円特別控除です。
この特例を活用すれば、譲渡所得が3,000万円以下の場合は譲渡所得が0円となり課税対象外になります。
不動産の所有期間は関係がないため、ほとんどの方が活用できる特例です。
なお、3,000万円特別控除は一定の条件を満たせば空き家でも利用できます。
さらに、所有期間が10年を超えている場合は、譲渡所得の6,000万円以下の部分に対する税率が低くなります。
この軽減税率は3,000万円特別控除との併用が可能です。
2つ目は、不動産の譲渡損失が出た場合に本来はできない損益通算ができるという特例です。
損益通算を活用すれば、給与所得などのほかの所得から損失分を控除できます。
また、損失を控除しきれなかった場合は最長3年まで繰り越して控除することが可能です。
節税のコツ③不動産売却のタイミングを考慮する
不動産売却でしっかりと節税するためには、早めのタイミングで売却することが大切です。
理由は2つあります。
1つ目は、特例を活用するための条件として期限が設けられていることです。
たとえば、先述した3,000万円特別控除を活用したい場合は「住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の年末まで」に売却する必要があります。
2つ目は、現在の不動産市況が好調なことです。
新型コロナウィルスの影響で在宅勤務が増加し、中古住宅の需要が増えたたことが要因だと考えられます。
今後は人口の減少や金利の上昇などで資産価値が下落する可能性もあるため、早めのタイミングで行動することをおすすめします。

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まとめ

今回は、不動産売却でかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法と節税のコツについてご紹介しました。
不動産売却ではさまざまな税金がかかりますが、節税のコツを実践することによって負担を減らすことが可能です。
手元に残る利益を増やすためにも、しっかりと対策をおこなうことをおすすめします。
有限会社ディライトは、岡山県岡山市を中心に不動産売却を丁寧にサポートしております。
お客様の不動産がどのくらいの価格で売却できるのか確認するためにも、まずは無料査定をおこなってみませんか。
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