住宅ローンが返済不可になった場合の対処法は？競売を回避しよう！

2023-02-21

この記事のハイライト: ●住宅ローンが返済不可になった場合の対処法は、融資条件の相談・保険適用の確認・借り換え・売却の4つ; ●住宅ローンが返済不可になった場合、リスクの高い競売はできるだけ回避する; ●住宅ローンが返済不可になっても競売の開始前までなら任意売却が可能

住宅ローンの支払いが困難だと感じたら、早めに対処することが大切です。
住宅ローンの滞納を続け、不動産を競売にかけられてしまうと強制的に退去を命じられるため、注意が必要です。
そこで今回は、住宅ローンが返済不可になった場合の対処法や競売にかけられるまでの流れと任意売却についてご紹介します。
岡山県岡山市を中心に住宅ローンの支払いでお困りの方は、ぜひご参考にしてみてください。

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1. 住宅ローンが返済不可になった場合の対処法を把握しよう！
2. 住宅ローンが返済不可になってから競売にかけられるまでの流れとは？
3. 住宅ローンが返済不可になったあとに利用を検討したい任意売却とは
4. まとめ

住宅ローンが返済不可になった場合の対処法を把握しよう！

まずは、住宅ローンが返済不可になった場合の対処法についてご紹介します。
どのような対処法があるのかを把握し、状況に合わせて選択しましょう。
対処法①融資条件の相談
金融機関へ相談すれば、融資条件を変更してもらえる可能性があります。
具体的には返済期限を延長してもらったり、元本の返済を止めてもらったりできるように交渉をおこないます。
条件変更は滞納とは異なるため、病気や介護などの正当な理由がある場合は、了承してもらえるでしょう。
対処法②保険適用の確認
住宅ローンが返済不可になりそうな理由が病気の場合は、団体信用生命保険が適用される可能性があります。
団体信用生命保険は本来契約者が亡くなった際に住宅ローンの残債が支払われる保険ですが、「疾病保障付き」など、契約内容によっては病気療養でも対象になるかもしれません。
オプションを付けて忘れているケースもあるため、契約内容をしっかりと確認してみましょう。
対処法③借り換え
借り換えとは、住宅ローンの返済額が低くなる金融機関と新たに住宅ローンの契約を締結することです。
借り換えをおこなうためには、金利の低い金融機関を探す必要があります。
たとえば一般社団法人住宅金融普及協会が金利の情報を公開しているため、比較・検討することが可能です。
ただし、借り換えの際は既存の住宅ローンと新たな住宅ローンの両方に手数料や登記費用などのさまざまなコストがかかります。
対処法④売却
住宅ローンの支払いの目処が付かない場合は、不動産を手放すのも1つの方法です。
滞納前なら一般的な仲介による売却を選択できるため、より良い条件で手続きを進められる可能性が高いでしょう。
また、売買契約と賃貸借契約を同時に締結するリースバックという方法なら不動産の売却後も同じ不動産に住み続けることが可能です。

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住宅ローンが返済不可になってから競売にかけられるまでの流れとは？

続いて、住宅ローンが返済不可になってから競売にかけられるまでの流れをご紹介します。
住宅ローンの滞納を続けると最終的には不動産を競売にかけられます。
不動産を競売にかけられると通常の売却よりも低い価格で売却される可能性が高いため、競売後も住宅ローンを支払い続けなければなりません。
競売を回避するためにもどのような流れで手続きが進んでいくのかを把握しておきましょう。
流れ①督促状が届く【滞納期間：2か月】
滞納から2か月ほど経過すると金融機関から返済を催促する督促状が届きます。
この段階までなら先述した対処法を講じることができるため、早めに検討しておくことが大切です。
流れ②個人信用情報機関に記録される【滞納期間：3か月】
個人信用情報機関に異動が登録される、いわゆるブラックリストと呼ばれる状態のことです。
ブラックリストになるとクレジットカードが作れなくなったり、新たに住宅ローンを組めなくなったりします。
流れ③期限の利益の喪失予告通知が届く【滞納期間：3か月から6か月】
期限の利益の喪失予告通知とは、期日までに滞納金を支払わない場合は一括支払いを要求するという旨の通知のことです。
ここから競売に向けて条件がますます厳しくなっていきます。
流れ④代位弁済通知書が届く【滞納期間：6か月以上】
期限の利益の喪失予告通知が届いても一括支払いができなければ、代位弁済通知書が届きます。
代位弁済通知書とは、滞納者に代わって保証会社が住宅ローンを肩代わりする旨の通知のことです。
保証会社は代位弁済によって取得した住宅ローンの債権（求償権）を回収するために、裁判所に競売を申し立てます。
競売の申し立てがおこなわれると、裁判所から競売開始決定通知が届きます。
競売開始決定通知が届いたあとは裁判所から執行官と鑑定人が訪れ、売却価格を設定するための現地調査をおこないます。
この調査は所有者には拒否権がなく、強制的におこなわれるため、精神的な負担もかかるでしょう。
一般的には滞納から10か月ほどで競売の手続きに進み、最終的には強制退去を迫られることになるため、注意が必要です。

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住宅ローンが返済不可になったあとに利用を検討したい任意売却とは

最後に、住宅ローンが返済不可になったあとに利用を検討したい任意売却についてご紹介します。

任意売却の概要

任意売却とは、金融機関（または保証会社）の同意を得ることによって通常の売却と同じように売却できる売却方法のことです。
競売になる前に選択できる住宅ローンの返済手段ともいえます。
利用されるケースとして挙げられるのは、主に次の2つです。

住宅ローンを滞納して一括支払いを要求された
売却金で住宅ローンを完済できないオーバーローンの状態に陥った

住宅ローンを滞納した場合、任意売却をおこなわなければ最終的には競売になってしまうことを念頭に置き、利用を検討しましょう。
また、任意売却は住宅ローンを滞納した場合以外でも利用されることがあります。
オーバーローンの場合は売却金で住宅ローンが完済できないため、自己資金を補填する必要がありますが、それが難しい場合は任意売却をおこなうことになるでしょう。

競売よりも任意売却を選択するメリット

競売にかけられる前に任意売却を選択した場合、多くのメリットがあります。
メリット①市場相場に近い価格で売却できる
先述したように、競売では市場相場よりも低い価格での売却になってしまいます。
しかし、任意売却なら通常の売却と同じような手続きを踏めるため、市場相場に近い価格で売却できることがメリットです。
売却後に住宅ローンが残ってしまった場合も、金融機関が無理のない返済プランを提示してくれます。
また、競売の場合は引っ越し費用などを売却金から支払うことはできませんが、任意売却の場合は交渉次第で可能になる場合もあります。
メリット②自分の意思で売却できる
競売は裁判所の主導で強制的に手続きが進みますが、任意売却なら自分または保証会社の意思で売出価格や時期などの条件を決定できることもメリットです。
退去日も決められるため、ゆとりをもって引っ越しのスケジュールを組むこともできます。
メリット③住宅ローンが返済不可になったことを知られない
任意売却なら住宅ローンが返済不可になったことを周囲に知られずにすむこともメリットです。
競売の場合は物件の情報を公告されるほか裁判所からの現地調査もおこなわれるため、周囲に知られてしまうリスクが考えられます。

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まとめ

今回は、住宅ローンが返済不可になった場合の対処法や競売にかけられるまでの流れと任意売却についてご紹介しました。
住宅ローンが返済不可になった場合は、競売を回避するためにも早めに対処法を講じることが大切です。
滞納から一定の期間が経過すると競売以外に任意売却しか選択できなくなってしまうため、現状の把握と金融機関や不動産会社への連絡を急ぐことをおすすめします。
有限会社ディライトは、岡山県岡山市を中心に地域密着で不動産売却をサポートしております。
お客様に寄り添い親身に対応いたしますので、住宅ローンの返済でお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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