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相続した不動産の共有名義とは？起こりうるトラブルもチェック
2023-02-06
- この記事のハイライト
- ●共有名義とはひとつの不動産に複数の所有者がいる状態を指す
- ●共有名義の不動産には共有者全員の同意がないとおこなえない行為がある
- ●不動産を共有名義にするとさまざまなトラブルが懸念される
相続財産に不動産が含まれている場合「共有名義にしよう！」とお考えになる方も多いのではないでしょうか。
共有名義にすると不動産を平等に相続できますが、あまりおすすめできる方法ではありません。
今回は相続における不動産の共有名義とはなにか、起こりうるトラブルとあわせてご紹介します。
岡山県岡山市で不動産を相続する予定のある方は、ぜひ参考になさってください。
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相続における不動産の共有名義とは？
共有名義とは、ひとつの不動産に複数の所有者がいる状態です。
共同名義と呼ばれることもあります。
相続時、現金や預貯金などは平等にわけやすいですが、土地や建物は平等にわけるのが難しい財産です。
共有名義での相続では、相続分に従って「持分」と呼ばれる所有権の割合を決め、相続人それぞれが所有権を持つことになります。
不動産相続における共有名義の種類とは？
では、不動産相続における共有名義とは、どのような種類があるのでしょうか？
共有名義になるのは、下記のようなケースです。
- 夫婦でひとつの不動産を共有する
- 兄弟や姉妹でひとつの不動産を共有する
- 親子でひとつの不動産を共有する
- 第三者とひとつの不動産を共有する
共有名義では、夫婦や兄弟、親子など身内だけでなく、第三者と持分を共有するケースもあります。
持分割合によって受け取る金額に差が出る
相続した不動産を共有名義にする場合、持分割合によって売却時に受け取る金額が異なります。
たとえばAさんとBさん、2人でひとつの不動産を所有し、1千万円で売却したとしましょう。
Aさんの持分割合が70％、Bさんの持分割合が30％だった場合、Aさんは700万円でBさんは300万円を受け取ることが可能です。
不動産における持分割合は、受け取る権利の割合も表しています。
共有名義にするメリットとは？
相続した不動産を共有名義にするメリットは、ご自身の名義・持分だけを売却できることです。
持分に応じて借り入れをすることもできます。
不動産全体ではなく自分の持分のみを活用できるため、借り入れなどを共有者に知られたくない場合も活用が可能です。
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相続した不動産の共有持分でできることとは？
続いて、相続した不動産の共有持分でできることを見ていきましょう。
共有持分でできること1：保存行為
相続した不動産の共有持分でできることとして、まず保存行為が挙げられます。
保存行為は持分の所有者が単独でおこなえる行為で、以下のケースが該当します。
- 相続した不動産の現状維持のための修繕やリフォーム
- 共有不動産の使用
- 共有持分のみの売却
- 不法占有者への明け渡し請求
保存行為とは、共有している不動産の現状を維持するための行為です。
そのため、雨漏りや故障した設備の修繕は、共有者の許可なくおこなうことができます。
ただし、修繕をおこなう場合は、あらかじめ相談しておくことをおすすめします。
工事が完了したあとに費用を請求すると、「勝手にリフォームした」と支払いを拒否されてしまう可能性があるからです。
ちなみに「見た目をおしゃれにしたいから」「見栄えを良くするため」といった理由でおこなった工事は、保存行為に該当しません。
また、不法占有者への明け渡し請求も、ほかの共有者の許可なくおこなえる行為です。
相続した不動産が空き家になっている場合、不法占有者が現れる可能性があります。
そのような場合は、不法占有者と直接話すか、裁判所を介して法的な措置を取るのが一般的です。
共有持分でできること2：管理行為
管理行為も共有持分でできることのひとつで、行為に合意する方の共有持分の割合が全体の過半数になる場合に認められます。
たとえば、AさんとBさんの持分がそれぞれ2分の1ずつである場合、管理行為をおこなうためには2人が同意しなければなりません。
管理行為でおこなえるのは、下記のような行為です。
- 現状維持の範囲を超えたリフォームやリノベーション
- 賃貸物件としての短期間の貸し出し
不動産の資産価値を高めるためのリフォームやリノベーションは、現状維持を超える工事となるのが一般的です。
そのため、管理行為に該当します。
賃貸物件として短期間貸し出す行為も、管理行為の1つです。
短期間とは土地の場合は5年以内、建物の場合は3年以内を指し、一時使用目的による賃貸借契約であることを明確にする必要があります。
共有持分でできること3：変更・処分行為
変更・処分行為は共有者全員の同意によっておこなえる行為で、以下のケースが該当します。
- 解体や建て替え
- 売却
- 賃貸物件としての長期間の貸し出し
建物の解体や建て替えには、共有者全員の同意が必要です。
倒壊のリスクがあるような状態であっても、共有者の許可なく解体することはできません。
また、売却する際も共有者全員の許可が必要です。
売却することに前向きでない方がいる場合、勝手に売却するとトラブルを招く恐れがあります。
さらに、土地5年・建物3年を超えて賃貸借契約を結ぶ場合は、変更・処分行為に該当します。
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相続した不動産の共有で起こりうるトラブル
最後に、相続した不動産の共有で起こりうるトラブルをご紹介します。
トラブル1：メガ共有のリスク
相続した不動産を共有名義にすると、メガ共有になるリスクがあります。
メガ共有とは、相続を繰り返したために共有者が多数存在する状態のことです。
たとえば、世帯主が亡くなったあと、妻と子どもが法定相続分どおりに相続し、共有状態になったとします。
さらに時間が経過し、妻や子どもが亡くなったあとに、2次相続や3次相続が発生すると、共有者がどんどん増えていくことになります。
何世代にも渡って相続が生じ、数十人、百人単位の共有者が存在するのがメガ共有です。
そのような不動産は、売却したり管理したりする際に、共有者全員の住所や連絡先を特定しなければなりません。
トラブルにつながる可能性も高くなるでしょう。
トラブル2：修繕費用の負担割合で揉めてしまう
相続した不動産を共有名義にすると、修繕費用をめぐってトラブルになる恐れもあります。
共有名義の不動産が空き家になっていても、適切に維持管理していかなくてはなりません。
定期的に掃除や換気をおこない、必要に応じて修繕工事もおこなう必要があるでしょう。
不動産の維持管理には手間だけでなく、費用もかかります。
共有者の誰が管理していくのか、またその費用は誰が負担するのかで、トラブルになるケースも珍しくないのです。
トラブル3：共有状態を解消する際は共有物分割請求をおこなう必要がある
相続した不動産を共有名義にしたが、トラブルのリスクを考えて「共有名義を解消したい」と考える方も少なくありません。
しかし、共有名義を解消するためには、裁判所に共有物分割請求訴訟を申し立てる必要があります。
手間や労力を考えると、不動産を共有名義で所有することは避けておいたほうが良いといえます。
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まとめ
相続における不動産の共有持分とはなにか、起こりうるトラブルをご紹介しました。
不動産を共有名義にすると、平等に相続できる反面、将来トラブルを招く恐れがあります。
私たち「有限会社ディライト」は、岡山県岡山市での不動産売却を専門としております。
相続した不動産をどうするかお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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