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心理的瑕疵とは？不動産売却へ与える影響と告知義務についてもご紹介
2022-11-22
- この記事のハイライト
- ●心理的瑕疵とは、買主が買いたくない、抵抗を感じるといった印象を与えてしまう瑕疵
- ●心理的瑕疵は、売却価格が安くなるなど不動産売却に影響を及ぼす
- ●契約不適合責任を問われないためにも、売主は告知義務を果たす必要がある
不動産を所有しておられる方のなかには、事故物件で売却できないと諦めている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
このような事故物件（心理的瑕疵物件）は売却しにくいと言われていますが、売れないわけではありません。
そこで、不動産売却をご検討中の方に、心理的瑕疵とは何か、物件の価値に与える影響について、また告知義務についてもご紹介していきます。
岡山県岡山市周辺で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひ参考にしてみてください。
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不動産売却における心理的瑕疵とは？
心理的瑕疵（しんりてきかし）とは、不動産の見た目では何の問題がなくても、買主が買いたくない、抵抗を感じるなど何らかの欠点がある不動産のことを意味しています。
不動産業界では、シロアリや雨漏りなどの住まいに欠陥があることを「瑕疵」と呼んでいます。
このような住宅そのものに欠陥や問題点がある瑕疵は「物理的瑕疵」と呼ばれ、心理的瑕疵とは全く別物です。
心理的瑕疵に該当する具体的な事例としては、下記のようなものが挙げられます。
事故物件
心理的瑕疵のなかでも、もっとも不動産売却に影響を与えるのが「事故物件」の不動産です。
事故物件とは、殺人事件や自殺などの現場となった物件のことです。
このような事故物件は、買主から敬遠される可能性が高いと言えます。
ただし、高齢者の病死や自然死は、事故物件の扱いにならないことがほとんどです。
しかし、死後何日も経ってから発見されたような孤独死などは、ハウスクリーニングをしてもにおいや体液などが、建物に移っていることもあるので、心理的瑕疵とされる場合があります。
周辺環境の問題（騒音・悪臭など）
不動産そのものには問題がなくても、周辺環境に問題があれば心理的瑕疵物件とされる場合があるため、注意が必要です。
たとえば、近所に反社会的組織が存在していたり、墓地が近かったり、工場や幹線道路の近くなど悪臭や騒音で生活に不快感を与えたりするような場合です。
風評被害がある
実は、風評被害も心理的瑕疵物件として見なされる場合があります。
たとえば、インターネットで好ましくない口コミ・評判が広がっているといったケースです。
物件自体はまったく問題がないのに「あの家に住んでいると病気になる」など、口コミサイトや周辺住民から広がると、その物件を購入したいという気持ちになりづらいためです。
そのため、風評被害がある物件も心理的瑕疵として扱われる可能性があるため、注意が必要です。
心理的瑕疵に該当する場合は告知する必要がある
心理的瑕疵に該当する不動産を売却する際は、必ず買主に対して前述でご説明したような内容を告知する必要があります。
なぜなら、心理的瑕疵は不動産を購入するかどうかの判断に影響を及ぼすからです。
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心理的瑕疵が不動産売却に与える影響とは
前述でもご説明したように、心理的瑕疵の不動産は、買主から敬遠されがちです。
そのため、不動産売却にさまざまな影響を及ぼす可能性が高いと言えます。
どのような影響があるのか見ていきましょう。
相場よりも売却金額が下がる
心理的瑕疵の物件を購入したいと思う買主は、ほとんどいません。
そのため、相場と同等の金額で売却できることは不可能に近いと言えるでしょう。
心理的瑕疵の内容にもよりますが、自殺の場合は3割程度下がり、殺人事件の現場となれば5割程度は下がってしまいます。
ただし、事件や事故の内容や立地や周辺環境などによっては、そこまで価格が下がらずに売却できることもあります。
心理的瑕疵の不動産売却は時間がかかる
心理的瑕疵の不動産は、通常の売却と異なり簡単には売却することはできません。
そこで、少しでも不動産売却をスムーズにおこなうためには、媒介契約は「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」のどちらかを選ぶことをおすすめします。
専任系の媒介契約は、一般媒介契約と違って1社のみとの契約です。
しかし、その分不動産会社から手厚いサポートを期待できます。
そのため、心理的瑕疵の不動産売却をスムーズにおこなうには、専任系の媒介契約を選ぶようにしましょう。
すぐに売却したい場合は買取も検討してみる
一般的な仲介では、買主をなかなか見つけることができずに、不動産売却が長引いてしまう可能性があります。
通常の売却でも最低3か月はかかってしまうため、心理的瑕疵の物件であれば、それ以上かかる可能性が高いです。
このような場合におすすめなのが、不動産会社へ直接買い取ってもらう「買取」の方法です。
買取は、仲介での売却と比べ売却価格が下がりますが、すぐに売却でき現金化することが可能です。
なかなか売れない、できるだけ早期に売却したい、といった場合には検討してみることをおすすめします。
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不動産売却時に心理的瑕疵物件の告知義務について
不動産売却時の心理的瑕疵物件の告知義務についてご紹介します。
告知義務とは
告知義務とは、宅地建物取引業法で定められており、不動産売却時に瑕疵がある場合、それを買主へ伝えなければならない義務のことです。
雨漏りやシロアリなどの物理的瑕疵だけでなく、心理的瑕疵も告知義務の対象とされています。
2021年に国土交通省により作成されたガイドラインによると、心理的瑕疵の告知義務の有無は下記のように分類されています。
告知義務が必要なもの
殺人事件、自殺、事故死、原因が明らかでない死亡、といったケースの場合は告知義務が必要になります。
また、死亡から発見まで遅れた場合などの自然死も、告知義務が必要です。
発見から何日までなら告知義務はないという明確な基準はないため、少なくとも不動産会社へは事実を伝えるようにしましょう。
告知義務がないもの
告知義務がないものは、老衰や病死などの自然死や日常生活での不慮の事故死の場合です。
ただし、前述でも触れたように、死後何日も経過している場合は、告知義務が必要となる可能性があるため、注意が必要です。
告知義務を怠った場合は賠償責任を問われることも
もし告知義務を怠った場合はどうなるのでしょうか。
告知義務を果たさずに買主へ売却した場合、その後事実が判明すれば、売主は告知義務違反として問題になります。
告知義務違反をすれば「契約不適合責任」を問われる可能性があるでしょう。
契約不適合責任とは、売主から買主へ引き渡した不動産が、契約書とは異なる場合に問われる責任です。
心理的瑕疵があることを知っていながら、契約書にその旨を明記せずに引き渡した場合、事実が明らかになった時点で契約不適責任に問われます。
場合によっては、契約を解除されたり、賠償請求まで発展する可能性もあります。
後々大きなトラブルにならないためにも、必ず告知するようにしましょう。
告知義務を果たす期間
告知義務が必要な不動産について、いつまで告知すべきなのでしょうか。
告知義務の期間は、国土交通省が作成しているガイドラインには、明確には記されていません。
賃貸物件の場合は3年程度、売買の場合はおよそ6年程度、告知義務が必要であるとされています。
ただし、これはあくまでも目安であり、個別の案件によってそれぞれ検討が必要になるため、心理的瑕疵など該当する場合は不動産会社へ相談するなどして対処しましょう。
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まとめ
不動産売却における心理的瑕疵とは何か、また与える影響、告知義務についてご紹介しました。
心理的瑕疵物件は、不動産売却に大きな影響を与えますが、契約不適合責任を問われないためにも告知義務を果たす必要があります。
有限会社ディライトでは、岡山県岡山市を中心に不動産売却の仲介・買取のサポートをおこなっています。
心理的瑕疵物件でお困りの際も、一度弊社までご相談ください。
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